L’ordinanza n. 15181 del 20 maggio 2026 della Cassazione ha chiarito un aspetto cruciale riguardante le agevolazioni per la valorizzazione edilizia introdotte dall’art. 7 del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, noto come “Decreto Crescita”. La Corte ha stabilito che i benefici fiscali previsti per i trasferimenti di interi fabbricati destinati a interventi di demolizione e ricostruzione o ristrutturazione qualificata si estendono anche alle aree pertinenziali. Questa interpretazione si basa sul rinvio del diritto tributario alla nozione civilistica di pertinenza, applicabile anche quando l’acquisto del bene principale e di quello accessorio avviene con atti separati, a condizione che entrambi siano funzionalmente preordinati allo scopo unitario di rigenerazione urbana.
Il contesto della controversia e le pretese dell’amministrazione finanziaria
La vicenda ha avuto origine da un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate ha disconosciuto l’agevolazione richiesta da una società di capitali. La società aveva acquistato, nell’ambito di un’operazione di sviluppo immobiliare, la proprietà di immobili comprendenti un fabbricato, un laboratorio, un’area urbana pertinenziale e un cortile comune. Secondo l’Amministrazione finanziaria, l’agevolazione, che prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di duecento euro ciascuna, non poteva essere applicata alle aree urbane acquistate separatamente. La tesi era che per tali aree non fosse possibile valutare il conseguimento degli obiettivi energetici e antisismici previsti dalla norma.
La decisione della Cassazione e i fondi civilistici
Sia i giudici di primo grado che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado hanno respinto la pretesa dell’Agenzia delle Entrate, accogliendo le ragioni della contribuente. La Cassazione, con l’ordinanza n. 15181 del 2026, ha confermato questa impostazione, basandosi su due principali argomentazioni. In primo luogo, ha ribadito il rinvio del diritto tributario alla nozione civilistica di pertinenza, secondo cui le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa sono considerate pertinenze. Questo principio è coerente con l’ordinamento tributario, che prevede l’estensione automatica del trattamento giuridico dal bene principale a quello accessorio.
La ratio della disposizione agevolativa e l’approccio sostanzialistico
In secondo luogo, la Corte ha valorizzato la ratio della disposizione agevolativa, che mira alla rigenerazione urbana. Questo obiettivo richiede che l’acquisto dell’intero fabbricato si estenda ai beni accessori che ne condividono la destinazione funzionale. La Corte ha chiarito che nel trasferimento dell’intero fabbricato devono essere ricomprese anche aree esterne pertinenziali, poiché queste aree perdono la loro funzione di terreni e possono essere considerate “fabbricato” sotto l’aspetto urbanistico. Inoltre, la Corte ha affrontato il profilo dell’acquisto con atti separati, affermando che anche in questo caso l’agevolazione è concedibile, a condizione che l’unico fine dichiarato sia l’acquisizione dell’intero fabbricato per gli scopi indicati. L’unitarietà sostanziale dell’operazione prevale sul dato formale della pluralità degli atti.
Conclusioni e implicazioni operative
La Suprema Corte ha stabilito che le agevolazioni di cui all’art. 7 del D.L. n. 34/2019 si applicano anche alle aree pertinenziali acquistate unitamente al fabbricato principale, indipendentemente dal fatto che siano censite autonomamente o acquistate con atto separato. La pronuncia è coerente con il sistema dell’imposta di registro e la nozione civilistica di pertinenza. Dal punto di vista operativo, per i difensori delle imprese di costruzione è fondamentale documentare puntualmente la destinazione pertinenziale delle aree acquistate e la finalità unitaria dell’operazione. Per l’Amministrazione finanziaria, il diniego dell’agevolazione dovrà essere supportato da un’istruttoria che dimostri l’assenza del vincolo pertinenziale o del nesso funzionale. La decisione allinea le posizioni delle parti al sistema del diritto civile, valorizzando la funzione di rigenerazione urbana del regime agevolativo.
